Visão de Investidor

Você já imaginou investir em imóveis comerciais que são alugados por gigantes do e-commerce, como o Mercado Livre e o Magazine Luiza?

Essa é a proposta do GALG12, um fundo imobiliário que tem como foco o segmento logístico e que possui em sua carteira alguns dos principais centros de distribuição dessas empresas.

Neste artigo, você vai conhecer melhor o GALG12, sua história, sua estratégia, seus resultados, seus riscos e suas vantagens. Além disso, você vai saber como investir nesse fundo e quais são as perspectivas para o seu futuro.

Acompanhe!

O que é o GALG12?

O GALG12 é o código de negociação na B3 do Fundo de Investimento Imobiliário Guardian Logística, um FII do tipo tijolo que investe em imóveis comerciais destinados à atividade logística, como galpões, armazéns e centros de distribuição.

O fundo foi criado em 2020, com o objetivo de auferir rendimentos mensais aos seus cotistas por meio da exploração imobiliária, principalmente através de locação atípica (sale and leaseback), em que o proprietário vende o imóvel e continua ocupando-o como inquilino, mediante o pagamento de um aluguel.

O GALG12 é administrado pela BRL Trust, gestora que possui mais de R$ 100 bilhões sob gestão e que é responsável por outros FIIs de sucesso, como o HGLG11, o HGRE11 e o HFOF11.

A gestão do fundo é feita pela Guardian Gestora, uma empresa especializada em investimentos imobiliários, com foco no segmento logístico.

Qual é a estratégia do GALG12?

A estratégia do GALG12 é investir em imóveis logísticos de alta qualidade, localizados em regiões estratégicas, com potencial de valorização e que possuam contratos de locação de longo prazo, com reajuste anual pelo IPCA. O fundo busca, ainda, diversificar sua carteira em termos de locatários, regiões e segmentos de atuação.

O GALG12 tem como diferencial o fato de ter como principais inquilinos empresas líderes no e-commerce, como o Mercado Livre,Amazon e o Magazine Luiza, que representam cerca de 80% da receita do fundo.

Essas empresas possuem uma forte demanda por espaços logísticos, devido ao crescimento acelerado das vendas online, especialmente após a pandemia de covid-19.

Além disso, o fundo se beneficia da estrutura de locação atípica, que garante uma maior segurança jurídica e uma menor vacância, já que os contratos são firmados por períodos de 10 a 15 anos, com multas rescisórias elevadas.

Essa modalidade também permite que o fundo adquira imóveis com deságio em relação ao valor de mercado, aumentando sua rentabilidade.

Quais são os imóveis do GALG12?

O GALG12 possui atualmente 12 imóveis em sua carteira, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 171.168 m². Os imóveis estão distribuídos em seis estados: São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul.

Os principais imóveis do fundo são:

• CD Mercado Livre Louveira: um centro de distribuição localizado em Louveira (SP), com ABL de 51.558 m², ocupado pelo Mercado Livre desde 2018. O contrato de locação tem vigência até 2033 e o valor do aluguel é de R$ 1,8 milhão por mês.
• CD Mercado Livre Cajamar: um centro de distribuição localizado em Cajamar (SP), com ABL de 33.658 m², ocupado pelo Mercado Livre desde 2019. O contrato de locação tem vigência até 2034 e o valor do aluguel é de R$ 1,2 milhão por mês.
• CD Magazine Luiza Extrema: um centro de distribuição localizado em Extrema (MG), com ABL de 23.500 m², ocupado pelo Magazine Luiza desde 2017. O contrato de locação tem vigência até 2032 e o valor do aluguel é de R$ 523 mil por mês.
• CD Magazine Luiza Gravataí: um centro de distribuição localizado em Gravataí (RS), com ABL de 12.000 m², ocupado pelo Magazine Luiza desde 2018. O contrato de locação tem vigência até 2033 e o valor do aluguel é de R$ 240 mil por mês.

Os demais imóveis do fundo são ocupados por empresas como B2W, Lojas Renner, C&A, Dafiti, Privalia, entre outras. A lista completa dos imóveis pode ser consultada no site da BRL Trust.

Quais são os resultados do GALG12?

O GALG12 apresentou um bom desempenho desde o seu lançamento, com uma valorização de 12,5% de seu valor patrimonial por cota, que passou de R$ 10,00 em outubro de 2020 para R$ 11,25 em setembro de 2021.

O fundo também distribuiu R$ 0,70 por cota em dividendos no mesmo período, o que representa um dividend yield anualizado de 7%.

O fundo encerrou o segundo trimestre de 2021 com um patrimônio líquido de R$ 525,6 milhões e um número de cotistas de 82.853. A receita operacional líquida do fundo foi de R$ 11,6 milhões, com uma margem operacional de 97%. O lucro líquido do fundo foi de R$ 11,3 milhões, com um resultado por cota de R$ 0,20.

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O fundo possui uma taxa de administração de 1,01% ao ano sobre o valor contábil do patrimônio líquido ou sobre o valor de mercado, caso as cotas tenham integrado ou passado a integrar índice de mercado. O fundo também possui uma taxa de performance de 20% sobre o que exceder o IPCA + 6% ao ano.

O dividend yield do fundo é de 8,5% ao ano, com pagamento mensal. O fundo tem uma taxa de administração de 0,8% ao ano.

Em 9 de novembro de 2023, a cotação do GALG12 era de R$ 9,39.

O fundo está em processo de subscrição de novas cotas, com preço de emissão de R$ 9,39. O objetivo da subscrição é aumentar o patrimônio líquido do fundo e reduzir a alavancagem.

Quais são os riscos do GALG12?

Como todo investimento, o GALG12 está sujeito a riscos, que podem afetar sua rentabilidade e seu valor de mercado. Alguns dos principais riscos são:

• Risco de mercado: o fundo pode sofrer oscilações em seu preço devido a fatores macroeconômicos, políticos, regulatórios, entre outros, que afetam o mercado de capitais e o segmento imobiliário.
• Risco de liquidez: o fundo pode ter dificuldade de negociar suas cotas na bolsa, dependendo da oferta e da demanda. Isso pode gerar uma diferença entre o preço de compra e o preço de venda das cotas, bem como um aumento na volatilidade do fundo.
• Risco de crédito: o fundo pode ter inadimplência ou atraso no pagamento dos aluguéis por parte dos seus locatários, o que pode comprometer sua receita e sua capacidade de distribuir dividendos aos cotistas.
• Risco de vacância: o fundo pode ter dificuldade de ocupar ou renovar os contratos de locação dos seus imóveis, o que pode reduzir sua receita e sua rentabilidade. O fundo pode ter que conceder descontos ou carências para atrair ou manter os inquilinos, o que também pode afetar seu resultado.
• Risco de desvalorização: o fundo pode ter uma perda de valor dos seus imóveis, devido a fatores como deterioração, obsolescência, sinistros, entre outros. Isso pode impactar negativamente o valor patrimonial do fundo e o preço das suas cotas.

Quais são as vantagens do GALG12?

Apesar dos riscos, o GALG12 também oferece algumas vantagens para os investidores que buscam diversificar sua carteira e obter renda passiva com imóveis.

Algumas das vantagens são:

• Exposição ao segmento logístico: o fundo permite ao investidor se beneficiar do crescimento do e-commerce, que demanda cada vez mais espaços logísticos para armazenar e distribuir seus produtos. O segmento logístico é considerado um dos mais resilientes e promissores do mercado imobiliário, com baixa vacância.
• Exposição ao segmento logístico: o fundo permite ao investidor se beneficiar do crescimento do e-commerce, que demanda cada vez mais espaços logísticos para armazenar e distribuir seus produtos. O segmento logístico é considerado um dos mais resilientes e promissores do mercado imobiliário, com baixa vacância, alta demanda e boa rentabilidade.
• Diversificação da carteira: o fundo proporciona ao investidor uma maior diversificação da sua carteira, tanto em termos de ativos quanto de locatários. O fundo possui imóveis em diferentes regiões do país, que atendem a diferentes segmentos de mercado, como varejo, indústria, tecnologia, entre outros. O fundo também conta com inquilinos de renome e com boa capacidade de pagamento, o que reduz o risco de crédito e de vacância.
• Renda passiva mensal: o fundo distribui mensalmente aos seus cotistas os rendimentos provenientes da exploração dos seus imóveis, como aluguéis, luvas, multas, entre outros. O fundo tem como meta distribuir pelo menos 95% do seu resultado, o que garante uma boa remuneração aos investidores. Além disso, os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda para as pessoas físicas, desde que sejam cumpridos alguns requisitos, como ter menos de 10% das cotas do fundo e negociar as cotas em bolsa ou mercado de balcão organizado.
• Potencial de valorização: o fundo tem como objetivo adquirir novos imóveis e aumentar o seu patrimônio, o que pode gerar uma valorização das suas cotas no longo prazo. O fundo também pode se beneficiar da valorização dos seus imóveis, que depende de fatores como localização, qualidade, ocupação, entre outros. O fundo pode, ainda, realizar melhorias nos seus imóveis, visando aumentar a sua atratividade e o seu valor de mercado.

Como investir no GALG12?

Para investir no GALG12, o investidor precisa ter uma conta em uma corretora de valores que seja habilitada a operar na B3. Em seguida, o investidor deve acessar o home broker da corretora e digitar o código GALG12 no campo de busca.

Depois, basta informar a quantidade de cotas que deseja comprar, o preço que está disposto a pagar e enviar a ordem de compra. Se houver um vendedor que aceite as condições, a negociação será concluída e as cotas serão transferidas para a conta do investidor.

O investidor deve estar atento às taxas cobradas pela corretora, como a taxa de corretagem, a taxa de custódia e os emolumentos. Essas taxas podem variar de acordo com a corretora e o tipo de operação, e podem afetar a rentabilidade do investimento.

O investidor também deve estar ciente de que o investimento em FIIs está sujeito à cobrança de imposto de renda sobre o ganho de capital, que é a diferença positiva entre o preço de venda e o preço de compra das cotas.

A alíquota do imposto é de 20% e deve ser recolhida pelo próprio investidor até o último dia útil do mês seguinte à venda, por meio do programa Sicalc, da Receita Federal. O investidor deve, ainda, informar o saldo e os rendimentos dos FIIs na sua declaração anual de imposto de renda.

Quais são as perspectivas para o GALG12?

As perspectivas para o GALG12 são positivas, considerando o cenário favorável para o segmento logístico, impulsionado pelo crescimento do e-commerce e pela escassez de imóveis de qualidade nesse setor.

O fundo tem como vantagem contar com inquilinos de primeira linha, que possuem uma forte demanda por espaços logísticos e que firmaram contratos de longo prazo, com reajuste pelo IPCA.

O fundo também tem como diferencial a sua estratégia de aquisição de imóveis por meio de locação atípica, que garante uma maior rentabilidade e uma menor vacância.

O fundo tem como desafio manter a sua ocupação elevada, diante da concorrência de outros fundos e players do mercado, que também buscam investir em imóveis logísticos.

O fundo também deve estar atento às mudanças no comportamento dos consumidores e dos varejistas, que podem afetar a demanda por espaços logísticos.

Além disso, o fundo deve monitorar os riscos macroeconômicos, políticos e regulatórios, que podem impactar o seu desempenho e o seu valor de mercado.

O GALG12 é um fundo imobiliário que investe em imóveis comerciais destinados à atividade logística, como galpões, armazéns e centros de distribuição.

O fundo tem como foco o segmento logístico, que é considerado um dos mais resilientes e promissores do mercado imobiliário, devido ao crescimento do e-commerce.

O fundo tem como principais inquilinos empresas líderes no e-commerce, como o Mercado Livre e o Magazine Luiza, que representam cerca de 80% da receita do fundo.

O fundo também se beneficia da estrutura de locação atípica, que garante uma maior segurança jurídica e uma menor vacância.

O fundo apresentou um bom desempenho desde o seu lançamento, com uma valorização de 12,5% de seu valor patrimonial por cota e um dividend yield anualizado de 7%.

O fundo possui uma taxa de administração de 1,01% ao ano e uma taxa de performance de 20% sobre o que exceder o IPCA + 6% ao ano.

O fundo oferece algumas vantagens para os investidores que buscam diversificar sua carteira e obter renda passiva com imóveis, como exposição ao segmento logístico, diversificação da carteira, renda passiva mensal e potencial de valorização.

Por outro lado, o fundo também está sujeito a riscos, como risco de mercado, risco de liquidez, risco de crédito, risco de vacância e risco de desvalorização.

Para investir no GALG12, o investidor precisa ter uma conta em uma corretora de valores que seja habilitada a operar na B3 e enviar uma ordem de compra pelo home broker. O investidor deve estar atento às taxas cobradas pela corretora e ao imposto de renda sobre o ganho de capital.

As perspectivas para o GALG12 são positivas, considerando o cenário favorável para o segmento logístico, impulsionado pelo crescimento do e-commerce e pela escassez de imóveis de qualidade nesse setor.

O fundo tem como vantagem contar com inquilinos de primeira linha, que possuem uma forte demanda por espaços logísticos e que firmaram contratos de longo prazo, com reajuste pelo IPCA.

O fundo também tem como diferencial a sua estratégia de aquisição de imóveis por meio de locação atípica, que garante uma maior rentabilidade e uma menor vacância.

O fundo tem como desafio manter a sua ocupação elevada, diante da concorrência de outros fundos e players do mercado, que também buscam investir em imóveis logísticos.

O fundo também deve estar atento às mudanças no comportamento dos consumidores e dos varejistas, que podem afetar a demanda por espaços logísticos.

Além disso, o fundo deve monitorar os riscos macroeconômicos, políticos e regulatórios, que podem impactar o seu desempenho e o seu valor de mercado.

Esperamos que este artigo tenha sido útil para você conhecer melhor o GALG12, um fundo imobiliário que investe em galpões logísticos do Mercado Livre e do Magazine Luiza. Se você gostou deste conteúdo, compartilhe-o nas suas redes sociais e deixe o seu comentário abaixo. Até a próxima!